Tesi

I nuovi city builder nello sviluppo immobiliare di Milano

Autore: Francesco Memo
Tesi di dottorato URBEUR - Studi Europei del Territorio
Anno: 2006-2007
Relatori: Relatrice: Prof.ssa Francesca Zajczyk
Correlatore: Prof. Alessandro Balducci (Politecnico di Milano)
Abstract:
Since the '80s, real-estate development has been increasingly integrated into the new networks of global capitalism. This has been the result of changes occurred in the real-estate sector in advanced capitalist countries as well as of the imposing of the urban redevelopment as a key issue in the urban agenda. However property-led urban regeneration and large-scale development projects don’t necessarily contribute to make the urban market more complete, efficient and inclusive.
The aim of the paper is to analyse the potentialities and risks connected to the recent Milanese property development, focusing on the new wave of Large-scale Urban Projects (UDP) that are redeveloping former industrial areas of the city. The main key questions of the inquiry are: 1) what are the causes and consequences of the integration of Milan in the global network of real-state capitalism? 2) how does recent Milanese property growth affect the urban habitability, namely all those tangible and intangible resources present (and accessible) in the city and able to affect the life opportunities of people? 3) what are the aims and the strategies followed in Milanese context by real estate developers, with reference to the needed relationship with urban government and other local actors? 4) what visions of Milan have the new city builders and by what criteria they evaluate the Milanese urban regeneration process?. Several interviews are been carried on whit private actors (developers, investors, top managers of real estate industry) and key informants; other data are drawn from material published by governmental, academic and business sources.

INDICE

Introduzione
1. Nuove caratteristiche del sistema immobiliare e l’emergere di attori urbani internazionali
2. La rigenerazione urbana di Milano
3. Oggetto e obiettivi della ricerca
4. Metodologia della ricerca
5. La ricerca sul campo

Capitolo 1. Globalizzazione del real estate e rigenerazione urbana “a leva immobiliare”
1. La globalizzazione del real estate
2. La crescita dell’industria immobiliare europea
3. La finanziarizzazione
4. L’internazionalizzazione
5. La riorganizzazione dell’industria immobiliare
6. L’inaspettata ascesa della Resurgent City
7. Un nuovo intermezzo storico per le città
8. Le partnership pubblico-privati
9. L’architettura “griffata” e iconica
10. I costi nascosti del property development

Capitolo 2. Nuovi interessi privati e teorie urbane di political economy
1. Gli interessi privati del real estate nelle città europee
2. La teoria della growth machine: rentiers ed elite locali uniti per la crescita
3. L’urban regime analysis: la capacità realizzativa delle coalizioni urbane
4. La sociologia della governance: una prospettiva europea
5. La questione della trasferibilità
6. Le teorie urbane di fronte al tema emergente degli attori privati internazionali

Capitolo 3. Il caso della rigenerazione urbana di Milano: uno sguardo d’insieme
1. Lo sviluppo in corso: quanto, dove, cosa
2. Dall’inerzia del recente passato ad una nuova capacità realizzativa
3. L’emergere di nuovi interessi privati
4. Il ruolo del governo urbano
5. Crescita immobiliare e abitabilità urbana

Capitolo 4. Analisi dei grandi progetti di sviluppo 1995-2006: processi e attori
1. La prima ondata di grandi progetti: la stagione dei PRU
2. Il progetto Bicocca: un caso spartiacque
3. La seconda ondata di grandi progetti: riforma urbanistica, mobilitazione simbolica e nuovi attori privati

Capitolo 5. I flagship project di Milano
1. I flagship project di Milano
2. Milano Santa Giulia: la nascita di una nuova centralità urbana
3. Garibaldi-Repubblica: da vuoto urbano a “centro nel centro”
4. Fiera-CityLife: la creazione di un indirizzo esclusivo

Capitolo 6. Soggettività e visioni strategiche dei nuovi interessi immobiliari
1. La soggettività degli interessi privati del real estate
2. La concezione del proprio ruolo professionale e pubblico
2.3. Il rapporto con la città
3. La partnership pubblico-privata nell’esperienza milanese: le opinioni degli attori
4. Case per chi? La questione abitativa nella visione dei nuovi attori privati

Conclusioni
1. “Mattoni di carta”, globalizzazione del real estate e rigenerazione urbana
2. L’inserimento di Milano nelle reti globali del capitalismo immobiliare
3. I nuovi attori del sistema immobiliare milanese
4. I rischi per il contesto locale
5. Una debole regolazione dello sviluppo
6. Il caso milanese nella prospettiva dell’urban political economy


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